분양권 전매제한, 실수요자 중심으로

정부가 수도권과 지방 광역시에 대한 분양권 전매제한을 강화한다. 8월까지 입법을 완료해 민간택지 신규 공급 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 강화하는 내용이다. 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등 사실상 전국에서 아파트 분양권을 사고파는 행위가 금지된다. 최근 분양된 단지의 40% 이상에서 보인 20대 1 이상의 청약과열 현상 때문이다.

청약 경쟁률이 높은 민간택지를 실제로 분석하면 당첨자 4명 중 1명꼴로 전매제한기간 종료 6개월 이내에 분양권을 매도한다. 그렇게 보면 제도의 성공은 제3시장으로서의 분양권 시장을 잠재워 어떻게 실수요자 위주로 재편하느냐에 달렸다. 전매제한 기간을 ‘소유권 이전 등기’ 때까지 못박으면 실수요자의 당첨 기회가 늘어난다. 사정권에 들어간 광역시 토지도 대부분 이 조치의 적용을 받는 도시지역으로 분류돼 있다. 청약시장에 몰리는 가수요를 줄이면 투기수요 유입 억제에 상당한 도움이 될 것이다. 긍정적 효과가 기대되는 부분이다.

그러나 이전의 규제에서 그래 왔듯이 공급 대책이 부재한 상황의 ‘채찍질’이란 점이 걸린다. 모처럼 시장이 안정된 상황에서 시장 과열이라는 풍선효과를 효과적으로 차단한다는 강력한 신호는 물론 읽힌다. 다만 근본 문제인 공급 부족이 그대로다. 서울 등 ‘똘똘한 한 채’로 투기 수요가 쏠리는 양극화 여건도 형성돼 있다고 봐야 한다. 새 아파트 선호현상이 뚜렷한 상황에서 전매금지 지역이 대폭 늘어나 신규 아파트 값이 더 올라 또 다른 풍선효과를 불러온다는 측면에 유의해야 한다. 이는 분양권 전매가 봉쇄돼도 인기가 식지 않은 서울에서 먼저 경험한 일이다.

실수요자만으로 완판이 가능한 서울과 다른 지방 시장의 미분양과 공급 위축 부작용도 간과하지 않아야 한다. 규제가 덜한 쪽으로 옮겨가는 투자자 특성상 지방에서는 전매 가능한 중소도시가 부풀려질 소지도 없지 않다. 올해 공급 예정 물량 23만여 가구의 57.9% 정도가 제도 시행 전에 쏟아질 걸로 관측된다. 주택 대출과 분양권 전매만 어렵게 하면 효과는 없거나 미미하다. 18번째 또는 19번째 실패 경험을 되도록 많이 참조해야 하는 것이 부동산 정책이다. 규제 강화만 있고 좋은 집에 대한 수요자 요구가 충족되지 않는다는 사실은 여전한 한계다. 8월 주택법시행령 개정안 입법 완료 전까지 단기적인 청약 과열 양상, 투기적 가수요를 줄이는 방안을 마련할 때도 지금이다.